空き地や使っていない土地を駐車場として有効活用 - 土地の有効活用

使っていない土地の活用方法には、さまざまなものがありますが、中でも比較的低コストで始められる土地活用が駐車場としての土地活用です。

極端な例だと、更地に砂利を敷いて、駐車スペースを区分けするための線を引けば、それだけで駐車場にはなります。とはいえどんな土地でも駐車場として活用できるというわけではなく、最低限下記の二つの条件に合致する土地である必要があります。

  1. ①土地に接する道路で車の出入りが可能であること
  2. ②目標とする稼動率をクリアできること

①土地に接する道路で車の出入りが可能であること

そもそも車の入っていけない土地だったなら、駐車場どころではありません。しかし実際には車では入っていけない土地も少なくないです。できればある程度の道幅のある道路が土地に接している必要があります。かろうじて出入りできる程度の道路でも、 駅前など駐車場としての需要が高い土地であれば、運用できるケースもあります。

②目標とする稼働率をクリアできること

例えば、広い道路が隣接する土地であっても、ある程度商業地や繁華街から離れた場所で周辺に集客施設がない場合、わざわざそこに車を駐車する需要は望めません。しかし、周辺に人気のある商業施設があったなら、ある程度の需要が見込めます。このあたりのマーケティングリサーチが非常に重要であるといえます。

土地活用として捉えるなら、最低でも固定資産税の納入分をペイできる必要があります。ここを目標とするか、さらに収益を求めるかは、土地オーナー次第ではありますが、この目標とする稼働率をクリアできるだけの需要が見込めるかどうかが、大きなポイントとなってきます。

自己経営か運営委託か

土地オーナーご自身が自ら経営を行う自己経営ももちろん可能ですが、 上記①②のどちらも、余程極端な立地条件を除いては、素人が判断するのはかなり難しい一面があります。近年では土地オーナーからの一括借り上げし、運営は専門の会社に委託する「運営委託」という方法もあり、こういったサービスを行っている、駐車場運営会社も多くあります。

  1. 自己運営 ⇒ 初期費用、維持費はオーナーが負担
  2. 運営委託 ⇒ 初期費用、維持費は運営会社が負担

両者の特徴はざっくりといえば上のようになり、より低コストで始められ、リスクが低く、しっかりとしたマーケティングリサーチが期待できるという点では、運営委託のほうに分があります。

より大きな収益を得られるのはコインパーキング

①②の条件をクリアできる土地であれば、駐車場としての土地活用が可能ですが、 立地条件、需要見込みによって月極駐車場のほうが適しているケースと、短時間の時間貸しのコインパーキングのほうが適しているケースとがあります。

月極駐車場

周辺に住宅地が多く、車の所有者が多い場合など。不特定多数の利用者が見込めない場合には月極駐車場のほうが適しているケースです。

コインパーキング(時間貸し)

駅の近くや商用施設の近く、人気のある飲食店があるなど、ある程度不特定多数の利用者が見込める場合には、時間貸しのコインパーキングのほうが適しているケースです。

ちなみに月極駐車と時間貸しのコインパーキングでは、後者のほうが多くの収益が期待できます。例として挙げると

■月極駐車場
月2万円の賃料 × 5台分 = 10万円

■コインパーキング
1時間300円の賃料 × 12時間 × 30日間 × 5台分 = 54万円

もちろん賃料は立地条件によって変動しますが、コインパーキングとして成立する土地は、月極駐車場よりも需要の高い土地であるため、このように高い収益が得られることになります。

駐車場として活用したら固定資産税は?

使っていない土地を更地にした場合、固定資産税は住宅地としての特例が適用されず、建物が建っている状態よりも割高になります。駐車場として土地活用する場合でも、税制面での扱いは更地と同様です。

また、500㎡以上(約150坪以上)の土地出ない限り、自治体への届出なども特に必要としないほか、経営するにあたって資格や登録も必要ありません。

さらに、副業として経営を行う場合だと、年間20万円(ひと月あたり16000円程度)を超える所得がある場合には、確定申告の対象となることも頭に入れておきましょう。

まとめ

駐車場として土地を活用する場合には、このような条件が必要となってきます。土地活用を考えるのであれば、まずはご自分の土地がどういった需要の見込める土地であるのか?自分の土地について知ることが重要だといえるでしょう。